La nivelul anului 2022 sunt încă multe persoane care posedă imobile (terenuri/case) fără a avea un titlu de proprietate și fără a avea cărți funciare deschise.

Este bine cunoscut și faptul că procedura anterioară privind uzucapiunea dobândise prin practica instanțelor de judecată o natură juridică complexă, mai ales în situațiile în care, spre exemplu, fostul proprietar persoană fizică, vânduse imobilul printr-un document, cel mai adesea denumit chitanță de mână, proprietar care după 30 de ani de la data acelei tranzacții, de cele mai multe ori a și încetat din viață. Astfel, reclamanții care au demarat o acțiune în fața instanțelor de judecată ce are ca obiect constatarea uzucapiunii de 30 de ani, se văd nevoiți să efectueze o muncă de cercetare și identificare a moștenitorilor fostului proprietar.

Prin urmare, se generează nașterea a două situații litigioase noi, respectiv  o primă situație în care au fost identificați moștenitorii fostului proprietar, care au sau nu au efectuată dezbaterea succesiunii de pe urma autorului lor, sau situația în care fostul proprietar decedat nu avut moștenitori.

În prima situație reclamanții trebuie să se adreseze instanței cu o acțiune împotriva moștenitorilor, iar în ipoteza în care acești moștenitori nu aveau dezbătută succesiunea va trebui creat un nou dosar prin care să se constate calitatea de moștenitor și eventual și constatarea decăderii din dreptul de opțiune succesorală.

Referitor la cea de-a doua situație, în care fostul proprietar nu avea moștenitor, reclamanții se vor putea judeca în contradictoriu cu Statul Român – reprezentat de autoritatea administrativ teritorială  pe raza căreia se află bunul imobil doar după ce se constată printr-un alt proces că succesiunea fostului proprietar este vacantă.

Așadar, practica judiciară consolidată cu privire la uzucapiunea reglementată de vechiul Cod Civil, a devenit mult mai sinuoasă, de altfel pe deplin justificată de normele legale incidente în astfel de cauze.

În prezent, la 11 ani de la intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, respectiv la data de 01 Octombrie 2011, uzucapiunea a devenit o instituție juridică mult mai suplă și cu termenele de așteptare mult reduse, 10 ani la uzucapiunea extratabulară și 5 ani la uzucapiunea tabulară, art. 930-934 Noul Cod Civil.

De asemenea, legiuitorul român a reglementat inclusiv procedura de judecată a unor astfel de cereri sediul materiei fiind art. 1050- 1053 Noul Cod de Procedură Civilă.

Pe scurt, posesorul unui imobil care și-a exercitat neîncetat posesia timp de 10 ani trebuie să se adreseze Judecătoriei în circumscripția căreia este situat imobilul și să atașeze o serie de înscrisuri emise de autorități ale statutului precum Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliare, primăria pe raza căruia este situat imobilul, Camera Notarilor Publici, documentație tehnică cadastrală a imobilului realizată de o persoană autorizată și să indice în mod obligatoriu doi martori.

Ulterior depunerii cererii de chemare în judecată, instanța va dispune prin încheiere toate formalitățile legale necesare în vederea emiterii unei somații care va fi afișată la imobilul în litigiu, la sediul instanței, la sediul biroului de cadastru și publicitate imobiliară, la sediul primăriei în raza căreia se află imobilul precum și publicarea acesteia în două ziare de largă răspândire.

Somația va fi afișată timp de 6 luni cu scopul de a garanta persoanelor interesate să depună opoziție împotriva afișării.

Dacă nu au fost formulate opoziții înăuntrul termenului de 6 luni scurs de la data afișării, instanța va proceda, în cameră de consiliu, la  ascultarea reclamantului și la audierea martorilor și va pronunța o încheiere.

În cazul în care au fost formulate opoziții înăuntrul termenului de 6 luni scurs de la afișare, acestea se vor comunica reclamantului pentru a formula întâmpinare, conform dreptului comun. Instanța va fixa ulterior un termen de judecată , desfășurarea procesului urmând a se efectua potrivit dreptului comun și la final instanța va pronunța o hotărâre.

Atât încheierea, cât și hotărârea sunt supuse numai apelului.

Observăm astfel o procedură cu totul nouă, mult mai tehnică și mai eficientă care vine în întâmpinarea persoanelor interesate în a-și consolida dreptul de proprietate, dar și pentru a clarifica situația juridică a multor imobile.

Ulterior admiterii acțiunii, reclamantul își va înscrie proprietatea în cartea funciară, fiind considerat de la acel moment proprietar.

În concluzie, noile instituții de drept civil și de drept procesual civil pot începe să-și producă efectele iar persoanele care îndeplinesc condiția primordială de stăpânire fără acte de proprietate a unui bun imobil timp de 5 sau 10 ani, pot demara procedurile administrative și judiciare în vederea dobândirii dreptului de proprietate.

București, 14 Octombrie 2022

Avocat Dragoș GHEORGHE